郁亮楼市新政芣能改变白银時代嘚趋势

2019年05月15日 来源:

对当下的市场来说,虽然3.30新政力度很大,但在存货水平仍居于高位的情况下,房价难以马上发生变化。

3·30新政大超预期,房地产行业一些极度乐观的情绪也在蔓延。

地产龙头万科对此又是如何看的?在3月31日的业绩会上,万科总裁郁亮说,政策波动背后的市场趋势不会改变,“白银时代”已经确定地到来,市场不会重现2009年的情景。

过去几年来,万科多次反复强调房地产行业“白银时代”已经到来,其内涵之一是,在白银时代,房价单边上涨、行业规模快速膨胀的局面已经结束;房地产行业的利润率水平正在向社会平均水平看齐。

对当下的市场来说,虽然3·30新政力度很大,但在存货水平仍居于高位的情况下,房价难以马上发生变化。

房价取决于存货水平

郁亮表示,多年来房地产行业都必须要面对政策的波动问题,但更重要的其实是政策波动背后的市场趋势问题。任何政策对市场、行业一定是有影响的,它可能延缓、阻碍行业发展的趋势,但它并不能改变趋势本身。

目前无论出台任何政策,,并没有改变这个行业进入白银时代的趋势;第二,这次的调整,更多是把过去具有行政化色彩的一些调控措施变得更加市场化,来促进行业健康发展。

郁亮称,万科并不是从政策的“好”与“坏”角度去看问题。任何政策都有不同的效果和反应。比如这次新政对二手房来说,营业税减免5年改为2年,交易可能会更活跃;对新房来说,买二套房的改善型需求可能会多一些,但与此同时,目前市场上库存多的就是大户型大房子。任何政策都不可能包治百病,也不指望行业会通过政策救回来,行业本身要靠自身努力,提高产品的性价比和服务来赢得市场。

去年以来,通过互联金融等手段,很多开发商都在首付环节对资金不充裕的买家进行支持,垫首付时有发生,而此次新政核心也是下调首付比例,这是否会带来类似美国次贷的风险?

对此郁亮对21世纪经济报道表示,从行业来看,提供资金和贷款给不合格的贷款人这种情况确实存在,也会存在次贷风险,对此万科对所有客户是有严格甄别的。

郁亮说,万科内部有个说法是“没有回款的销售都是耍流氓”。去年万科与别的开发商不一样的是,是以销售回款率而非销售额作为指标要求,终全年回款超过2000亿现金,回款率超过90%。

据21世纪经济报道了解,没有回款或者回款率低,意味着开发商把房子抵做工程款等,或者购房人资金不足,首付需要融资,个贷部分很难获得审批,时间拉长,导致开发商回款率变低。去年直到3·30新政出台前的三个季度,市场资金都是不充裕的,开发商回款率普遍降低,但万科是个例外。

“万科要销售给有能力买房、有支付能力的客户,而不是通过财务安排来放大杠杆,这样的销售会比较危险。”郁亮称,通过去年积极销售,今年库存量并不很大,处于合理范围内。今年公司会继续严格制定回款率指标,希望比去年的90%再有上升。

万科董秘谭华杰补充,3·30新政对市场信心恢复、对买房需求、包括宏观经济有一定正面作用,但不会很快对房价产生影响。

其理由是,现在市场的可售量、存货水平仍高于正常区间上限,市场正常合理的去化周期应该是个月,但目前十四个重点城市去化周期仍然高于10个月,“在存货水平恢复正常之前房价不会有大幅变化”,谭华杰说。

郁亮说,房价应该顺其自然,人为干预是干扰市场的信号,该涨时没涨充分未来会补涨,该跌时没跌充分未来会补跌,房价由市场决定。关于销量亦然,万科不囤积捂盘,不设销售目标,无论市场好坏每一天都在卖房,万科已经彻底放弃了比较销售规模这件事。

行业整合趋势不变

去年由于市场低迷及反腐力度加大,不少开发商陷入困境。典型的如深圳佳兆业、杭州绿城等。更有不少中小房企破产倒闭,如深圳光耀;而几乎所有的大型开发商都获得了市场集中度的提升。此次新政出台,会否改变这一趋势?

谭华杰认为,此次出台的政策对行业整合速度没有影响,市场整体向上或向下的波动,对行业集中度提升的大趋势并无影响。

郁亮指出,未来房地产行业的整合是个方向。行业进入白银时代,一个主要的特点就是“油水”少了,所以发展商的高管现在都瘦了。没“油水”之后,很多外行包括很多大型央企、国企不愿意再进入这个行业了,也有很多中小型发展商觉得目前市场竞争也很激烈,不规范拿地风险也很大,也想收手不干了,所以这个时候给资源整合、行业整合带来很多的机会。

对此万科早有准备。数据显示,截至2014年底,万科经营性现金流达到417.3亿,同比增长2069%,增长了20倍,是近十年来的资金状况;公司净负债率降低到了2006年以来水平,只有5.4%。而在房地产行业净负债率40%都是属于偏低水平,万科只有5.4%,意味着资金非常宽裕。

郁亮说,万科手持这么多现金还是要花的,公司有足够的条件,以及有很好的信用和口碑,也愿意未来在行业整合方面做一些事情。目前市场上一手地还是很贵,但社会存量资源蛮充分,所以万科特别愿意在这方面在今年有所作为。但这个是要找机会的,而不是说想做就能做成的,相信未来收购、并购机会慢慢会多起来。

谭华杰说,在2014年地价出现了一个过度上涨。在这种情况下,万科坚持审慎拿地策略,2014年拿地拿得比较少。但是公司手里的存量土地足够年开发需要,所以也并不着急。实际上除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的存量土地。如果一手土地价格一直很贵,万科重点就会转到二手土地市场,“相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放,资金、信用状况好的企业未来会有机会。”谭华杰说。

(:曹瀛)

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